Stavebným firmám zachutili byty

re-print článkov týkajúcich sa problematiky diaľnic a rýchlostných komunikácií

Moderátor: Moderátori

Stavebným firmám zachutili byty

Odoslaťod Adaios » 22. Mar 2006 11:05

http://www.etrend.sk/generate_page.php?page_id=64786


Stavebným firmám zachutili byty

Významnejší slovenskí hráči sa chcú presadiť medzi developermi

Slovenskí stavbári nechcú len stavať. Niektorí sa rozhodli zúročiť roky dodávok stavieb na kľúč pre domácich developerov a vyskúšať ich biznis.

Lákadlom je dopyt po novom bývaní, najmä v Bratislave, a zaujímavé marže. Až takým, že zaujali najväčších hráčov slovenského stavebného biznisu.

Navyše, čoraz viac developerských firiem podniká s vlastným stavebným manažmentom. Klasické stavebné firmy sa tak posunuli z pozície generálneho dodávateľa do rolí subdodávateľov. A tí zarobia menej.

Ide aj o taktiku. Na verejné zákazky sa donekonečna spoliehať nemôžu. Vstup medzi developerov teda súvisí s rozhodnutím rozložiť podnikateľské riziko do viacerých oblastí.

Obrat s bankami.

Nový smer stavebným podnikateľom určil trh. Ku koncu vlaňajšieho tretieho štvrťroka bolo na Slovensku rozostavaných takmer 49-tisíc bytov.

Najviac za trinásť rokov samostatnosti republiky. Najmä Bratislava reaguje na ponuku stále nenásytne.

Priestor pre kvalitné bytové projekty je dostatočný. S výstavbou sa rozširuje konkurencia, ktorú zostrujú zahraničné firmy. Tie sa na Slovensku chystajú spustiť výstavbu po stovkách, ba i tisíckach bytov.

Éra slovenského podnikateľa developera, ktorého celá dokumentácia sa vošla do jedného kufríka, sa skončila. Pred šiestimi-siedmimi rokmi stačilo firmám, ktoré výstavbu novostavieb zabezpečovali, získať pozemok a začať predávať.

Stavba sa financovala z peňazí kupujúcich. Tridsať percent pri podpise zmluvy, ďalších dvadsať do pár týždňov. Zvyšok postupne počas výstavby.

Kto chcel bývať, nenamietal. Alternatívu nemal, ponuka bola chabá. Kým sa byt skolaudoval, bol zaplatený.

Výstavba sa nezriedka predĺžila o niekoľko mesiacov, ba i rokov. Prípadne sa byty nedostavali vôbec a firma, ktorá ich predávala, skrachovala.

Obrat nastal, keď do hry vstúpili banky a na trhu sa začal robiť poriadok. Aj tak sa byty v Bratislave stále míňajú dlho pred dokončením, väčšina novostavieb je predaná pred kolaudáciou.

Rozvoj hypoték priblížil možnosť financovať si bývanie viacerým klientom bánk. A tento úspech zase presvedčil finančné domy o perspektívnosti rezidenčného developmentu. Začali financovať samy projekty.

V brandži dnes tempo diktujú profesionálne firmy s pomerne skúsenými tímami. Slovenskí stavební lídri by sa radi zaradili medzi ne.

Veľkí na to majú solídne šance. Popri dostatku skúseného stavebného personálu majú finančnú silu, aby si mohli kúpiť odborníkov. Takých na Slovensku nie je prebytok, ale nájsť sa dajú.

„S kompletnými službami pod jednou strechou vedia byť konkurencieschopní kvalitou aj cenami. Náklady dokážu s dobrým manažmentom stlačiť na minimum,“ hovorí banskobystrický developer Peter Valach, majiteľ firmy VAV Invest.

Navyše, veľkí stavbári sú zaujímavý partner pre banky. Pri prebytku peňazí nemajú problém úverovať sa výhodnejšie ako klasická developerská spoločnosť.

Namiesto projektového úveru, ktorého úroky sa pohybujú približne medzi jedným až dvoma percentnými bodmi nad referenčnou sadzbou, vedia získať lacnejšie korporátne financovanie. Rozdiel je okrem ceny aj v podstate úveru, projektové financuje konkrétny cieľ, korporátny firmu.

Z núdze kšeft.

Prečo sa o to stavbári nepokúsili skôr? „Nikdy nie je neskoro,“ hovorí generálny riaditeľ najväčšej domácej stavebnej firmy Doprastav Bratislava Dušan Mráz. Paradoxne je to práve tento podnik, ktorý sa spomedzi najsilnejšieho slovenského kvinteta do pozície developera presúva medzi poslednými.

Košické Inžinierske stavby takéto chúťky pod taktovkou francúzskej Collas Group nemajú. Zvyšná trojica – bratislavské spoločnosti Zipp a Sibamac i lokálna odnož švédskeho gigantu Skanska – túto skúsenosť získali.

Doprastav mal všetky podmienky, aby sa v tejto oblasti presadil skôr. Jeho dcérskou firmou je Metrostav Praha, ktorý patrí medzi päť najväčších rezidenčných developerov v susednej Českej republike.

Dušan Mráz: Bývanie má prioritu, ale potenciál vidíme aj v priemyselnom segmente.

„Venovali sme sa rastu firmy v corebiznise,“ dôvodí D. Mráz. Vo firme sa začali rozhliadať po nových príležitostiach koncom predminulého roku.

Presvedčila ich zaujímavá výnosnosť. Inšpiráciu si zobrali práve od českej dcéry, ktorá stavia hlavne byty. „Bývanie má prioritu, ale potenciál vidíme aj v priemyselnom segmente,“ hovorí D. Mráz.

Dnes má špecializovaná divízia k dispozícii vyše tridsať hektárov pozemkov, na ktorých môže začať stavať. Štartuje bytovým projektom na nitrianskom sídlisku Klokočina, pokračovať bude polyfunkčným objektom s prevahou bytov v Bratislave a rodinnými domami v Senci. O dva roky by sa developerská činnosť mala podieľať na celkových výkonoch spoločnosti ôsmimi percentami.

Slovenská dvojka Zipp je v odpovediach na otázky o budúcnosti v tejto oblasti opatrná. „Bude to závisieť predovšetkým od rozhodnutia nášho rakúskeho majiteľa, koncernu Strabag,“ vysvetľuje riaditeľka odboru realít Zippu Jana Varinská.

Z domácej stavebnej špičky je v tomto biznise najdlhšie. Prvý bytový dom vo vlastnej réžii dokončil Zipp pred piatimi rokmi.

„Donútili nás k tomu okolnosti,“ spomína J. Varinská. Dvojicu rezidenčných projektov, ktoré pôvodne stavali ako generálny dodávateľ, dokončili po krachu pôvodného developera. Rozostavané projekty prevzala firma ako kompenzáciu za nevyplatené dlžoby.

Vlani pribudol Zippu do portfólia aj polyfunkčný dom na Tomášikovej ulici v Bratislave a takmer sedemdesiat bytov v centre Popradu. Tento rok ich doplnia ďalšie rezidenčné projekty v hlavnom meste a Nitre.

„Corebiznisom ostáva stavebná činnosť,“ prízvukuje J. Varinská. Ako developer sa Zipp zatiaľ sústredí na bytové domy, z ktorých len malú časť tvoria kancelárske a obchodné priestory.

O iných segmentoch zatiaľ neuvažuje. Hoci ako stavebná firma je Zipp najsilnejší práve pri výstavbe priemyselných objektov, podstatnou mierou sa podieľal napríklad na výstavbe automobilky PSA Peugeot Citroën.

Koniec rozhliadaniu.

Ani bratislavský Sibamac, štvrtý najvýkonnejší stavebný producent na Slovensku, nie je v developerskej brandži úplný nováčik. Špecializovanú dcéru Sibareal založil pred troma rokmi, no doteraz sa viac rozhliadal.

Momentálne má v ponuke tri vlastné projekty, z ktorých najväčší je ten v Svätom Jure, s chytľavým názvom Jurský park. Ide o novú štvrť s niekoľkými stovkami bytov v rodinných i bytových domoch.


Jana Varinská: Donútili nás k tomu okolnosti. No hlavným biznisom ostáva stále stavebná činnosť.

Pre slovenskú Skansku bolo otázkou času, kedy sa do developmentu pustí. Silnú divíziu má jej materský koncern, ktorý sa po českej skúsenosti rozhodol vyťažiť maximum zo stavebného boomu aj pod Tatrami. Úspešne.

Prvá fáza rezidenčnej štvrte Viladomy Devín, ktorú propagovali tváre hokejistov z NHL, je vypredaná. Aj napriek protestom ochranárov a časti Devínčanov.

Tým premiérový slovenský počin spoločnosti s ručením obmedzeným Skanska Development príliš nevonia. Počet obyvateľov v malej mestskej časti, nad ktorou sa čnie jeden zo symbolov slovenskej histórie, sa po dokončení všetkých 381 bytov devínskych Viladomov zvýši zhruba štvornásobne.

Developermi nie sú len lokálne stavebné giganty. Pustili sa do toho aj malé či stredné firmy. Napríklad bratislavský Reding po rokoch železničiarskych zákaziek stavia najmä na vlastné tričko.

Nedarí sa mu zle. Ako developer postavil sídlo UniBanky na Žabotovej ulici v Bratislave či administratívnu budovu v Rači, ktorej má pribudnúť aj mladšia sestra.

Na konte má tiež viacero polyfunkčných a bytových budov. V podobnej pozícii sa po vlastníckych zmenách v Dusle Šaľa ocitla tamojšia firma In Vest, nástupca stavebnej firmy Invest In, napojenej na chemičku.

Dnes chystá vlastný developerský projekt v Nitre. Ona i Reding sa v TREND Top rebríčku stavebných firiem podľa výroby umiestnili v druhej desiatke.

Aj firmy z jeho nižších priečok sa odvážili vložiť peniaze do developerských projektov. Napríklad Otyk Invest, ktorý v Karlovej Vsi buduje spolu 260 bytov za osemsto miliónov korún.

Stavebné firmy a development
(vybrané pripravované projekty)
Firma Projekt
Zipp Bytové domy v Nitre a Bratislave
Sibamac (Sibareal) Rezidenčná štvrť Jurský park, Svätý Jur
Skanska (Skanska Development) Rezidenčná štvrť Viladomy Devín, Devín
Doprastav Bytové projekty v Nitre a Bratislave, rodinné domy v Senci
Reding Administratívna budova Reding Tower II., Bratislava-Rača
PRAMEŇ: Stavebné firmy, TREND Analyses Stavebný balík 2005


Najmä v regiónoch mimo hlavného mesta sa do developmentu púšťajú predovšetkým menší lokálni hráči. „Poznajú trh a vedia tomu prispôsobiť produkt,“ vysvetľuje predseda predstavenstva senickej realitnej agentúry Maxbel Milan Bella.

V menších mestách sa výstavba nových bytových domov zatiaľ príliš nerozbehla. Stavebné náklady sú len o málo nižšie než v Bratislave, problém je kúpyschopnosť obyvateľov.

„Pri rozhodovaní dajú prednosť rodinnému domu, ktorého cena je v týchto prípadoch zhruba rovnaká,“ tvrdí M. Bella. Ale dodáva, že so zvyšujúcou sa životnou úrovňou sa priestor pre bytové projekty v regiónoch otvorí.

Foto – Vlado Benko, Miro Nôta, Andrej Balco

Rubrika: Reality, bývanie, [22.3.2006, TREND / Miro Sedlák]
Adaios
Adaios
veterán fóra
 
Príspevky: > 1000
Obrázky: 291
Založený: 05. Okt 2005 21:36

Naspäť na 2006

Kto je prítomný

Používatelia prezerajúci si toto fórum: Žiadny registrovaný používateľ a 1 hosť.

cron