Investor hlavnej stanice je späť: Chcem dokončiť svoj projek

[EmBe]

Investor hlavnej stanice je späť: Chcem dokončiť svoj projekt

Kedy bude mať Bratislava modernú hlavnú stanicu? Túto otázku si dávajú cestujúci už takmer dve desaťročia. Aj keď informácia o tom, že hlavné mesto a Železnice Slovenskej republiky (ŽSR) chcú usporiadať architektonickú súťaž, priniesla nové nádeje, realita je o čosi zložitejšia.

K slovu sa opäť hlási investor, ktorý sa o obnovu dopravného uzla snaží už osemnásť rokov. Igor Ballo, ktorý zastupoval firmy Transprojekt, Intermont či I.P.R. Slovakia, hovorí, že do príprav projektu investoval milióny a nezahodí to len tak.

„Mám mestu venovať 17 miliónov eur a dvadsať rokov svojho života?“ pýta sa Ballo, ktorý odhalil aj svoje ďalšie kroky spojené so stanicou.
Komplikovaná minulosť

Príbeh prestavby stanice sa začal písať na prelome milénií. Ballo sa pohyboval okolo biznisu s realitami a prišiel vtedy s nápadom postaviť polyfunkčný komplex nad obratiskom električiek. Chcel postaviť budovu s 10-tisíc štvorcovými metrami prenajímateľnej plochy.

Mesto na čele s vtedajším primátorom Jozefom Moravčíkom tento zámer zamietlo. „Dostal som odpoveď, že ide o významnú lokalitu, ktorá si zaslúži komplexnejšie riešenie,“ spomína Ballo.

Magistrát ho požiadal, aby pripravil urbanisticko-architektonickú súťaž pre celú lokalitu hlavnej stanice, čo sa aj stalo. „Zrealizovali sme medzinárodnú architektonickú súťaž, prvú svojich kvalít na Slovensku,“ tvrdí sebavedomo Ballo.

S podobným postupom už mal skúsenosti, keď v roku 1999 zorganizoval urbanisticko-architektonickú súťaž na projekt Astoria Palace. V tom čase bola povesť podnikateľa „nepoškvrnená“. Aj preto s ním mesto začalo rokovať o príprave súťaže k hlavnej stanici.

Koncom roka 2001 schválili organizovanie súťaže na hlavnú stanicu aj mestskí poslanci. Okrem nich ju odobrili aj ŽSR.
Igor Ballo na snímke z roku 2012 pri predstavovaní projektu prestavby hlavnej stanice.
Igor Ballo na snímke z roku 2012 pri predstavovaní projektu prestavby hlavnej stanice. (zdroj: SME - Gabriel Kuchta)

Do súťaže sa zapojili dve desiatky slovenských architektonických ateliérov. Ich návrhy posudzovala komisia zostavená zo zástupcov ateliérov z USA, Rakúska, Švajčiarska a Česka.

Víťazom súťaže sa stalo štúdio Markrop. „Vzhľadom na to, že išlo o ateliér, ktorý nemal až také skúsenosti s projektmi tohto typu, navrhli sme mu zapojiť londýnske štúdio Chapmann Taylor,“ hovorí Ballo.

Víťazný návrh počítal s tým, že súčasťou stanice sa stane aj nákupné centrum, hotel, wellness centrum a spoločenské priestory. V roku 2002 projekt posvätilo hlavné mesto. Záväzné stanovisko získal ešte za primátora Jozefa Moravčíka.
Zlomové obdobie

Ballo pripúšťa, že v tom čase mal financie na pozemky a projektovú dokumentáciu, no na samotnú výstavbu hľadal partnera.

Potrebné peniaze podľa vlastných slov zohnal okolo roku 2006, po podaní žiadosti o územné rozhodnutie. Tvrdí, že mal platnú zmluvu o záväzku financovať projekt so spoločnosťou Immofinanz, ktorá vlastní napríklad nákupné centrum Polus. S tým, že okrem nej mal ešte ďalšie štyri ponuky.

Do roku 2006 podľa podnikateľa „všetko fungovalo, ako malo“. ŽSR prenajali jeho firme Transprojekt pozemky s celkovou výmerou 16-tisíc štvorcových metrov na 50 rokov. A mestské zastupiteľstvo schválilo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve platnú desať rokov, v ktorej sa hlavné mesto zaviazalo, že firme predá pozemky s celkovou rozlohou 22-tisíc štvorcových metrov za 23,7 milióna eur.

Investor zaplatil mestu 365-tisíc eur. Zvyšok mal podľa zmluvy kompenzovať investíciami do infraštruktúry v okolí stanice, terminálu MHD, električkovej trate či nadchodu na Pražskej ulici.
Model projektu prestavby hlavnej stanice.
Model projektu prestavby hlavnej stanice. (zdroj: SME - Gabriel Kuchta)

Transprojekt mal stihnúť investície do verejných priestorov zrealizovať do konca roka 2016. Následne malo mesto uvoľniť pozemky, na ktorých malo vyrásť nákupné centrum. Práve to bola časť, ktorá mala priniesť Ballovi zisk a kompenzovanie nákladov pri budovaní infraštruktúry.

Aj keď zmluvu schválili poslanci v roku 2006, podpísaná bola až o štyri roky neskôr. Primátor Andrej Ďurkovský ju odobril na samom konci svojho úradovania.

Vtedy už Transprojekt disponoval právoplatným územným rozhodnutím, ktoré získal v lete roku 2010. Územné povolenie je z pohľadu schvaľovania stavieb najdôležitejšie, pretože následné stavebné povolenie sa považuje skôr za technickú záležitosť. V ďalších rokoch sa však stanica stavať nezačala.
Rôzne pohľady

V decembri 2010 sa primátorom Bratislavy stal Milan Ftáčnik, s ktorým si Ballo vymieňal najviac mediálnych odkazov.

„Investor nebol od začiatku svojho pôsobenia na trhu v konflikte so žiadnym doterajším vedením hlavného mesta,“ uviedla v roku 2013 hovorkyňa Ballových spoločností Mária Adamová. Snaha podsúvať prívlastok problematického investora podľa nej prišla až s Ftáčnikom.

Obe strany riešili viacero sporov a požiadaviek. Vo februári 2013 pritom mestskí poslanci z dôvodu nečinnosti investora žiadali primátora, aby sa zaoberal otázkou vypovedania zmlúv s Transprojektom.

Nič z toho nebolo. „Z právnej analýzy vyplýva, že zmluva neobsahuje ustanovenia, ktoré by mestu umožnili jednostranne od nej odstúpiť alebo ju vypovedať,“ uviedol Ftáčnik v apríli 2013. Mesto vtedy prezentovalo snahu dohodnúť sa s developerom na realizovaní projektu.

V septembri 2014 Transprojekt požiadal mesto o zriadenie vlastníckeho alebo iného práva k pozemkom v okolí hlavnej stanice. Tie boli podmienkou na získanie stavebného povolenia, ale aj bankového financovania.

Ftáčnik poukazoval na to, že ide o požiadavku nad rámec podpísanej zmluvy. Mesto od developera chcelo, aby najprv odovzdal električkovú trať. „Držíme sa rámca, že investor je dostatočne finančne silný, aby mohol projekt zrealizovať. Do vlastníctva dostane pozemky vtedy, ak nám do stanoveného času vybuduje podzemnú električku,“ povedal podľa agentúry SITA Ftáčnik. Dovtedy mali byť podľa neho pozemky v držbe mesta, aby mu ostala určitá miera kontroly nad projektom.

“

„Snažil sa nás presvedčiť tým, že má zahraničného investora na nákupné centrum, ale všetko bolo len prísľub.“„

Milan Ftáčnik, bývalý primátor Bratislavy

Ftáčnik taktiež upozornil na to, že firma podala žiadosť o stavebné povolenie len v troch malých projektoch, aby neprepadla platnosť územného rozhodnutia, a na ďalšie objekty už povolenie nepýtala.

Podľa vtedajšieho primátora nedokázal Transprojekt preukázať ani finančné krytie alebo bankovú garanciu. „Naopak, dostali sme požiadavku, aby sme mu pozemky predali skôr ako v roku 2016, aby ich mohol založiť a použiť ako vklad do úveru,“ povedal Ftáčnik.

Ballo tvrdí, že mal záruku od Európskej investičnej banky na úhradu 50 percent nákladov.

Stavať sa nezačalo ani v ďalších rokoch, hoci Ballo prezentoval možných investorov, ktorí sú ochotní do projektu vstúpiť. Malo ísť napríklad o portugalskú skupinu Sonae Sierra či českú UDI, ktoré sú v realitnej brandži pomerne etablované.

Podľa Ftáčnika sa Ballo snažil mesto presvedčiť, že má zahraničného investora na nákupné centrum. Myslí si však, že všetko bolo len v rovine prísľubov. „Neoficiálne sa hovorilo, že chce projekt predať, ale nenašiel sa nikto, kto by ho kúpil, údajne pre vysoké odstupné,“ spomína bývalý primátor pre INDEX.
Nepredĺženie zmluvy

Problémom podľa Ftáčnika bolo to, že za podnikateľom neboli vidieť referencie. Uznáva, že stál za projektom prestavby podchodu na Hodžovom námestí vrátane komplexu Astoria Palace, ktorý zrealizoval ešte za čias primátora Ďurkovského.

„Všetky ostatné projekty mu urobili skôr opačné meno,“ tvrdí Ftáčnik. A vymenúva zlyhanú prestavbu divadla Astorka, nepodarenú kocku na Poštovej ulici či zmluvu na parkovisko na Kamennom námestí vypovedanú mestom pre neplatenie nájomného.

Aj preto podľa neho bolo ťažké hľadať spoločnú reč. „Dôvera poslancov mesta, že dokáže zrealizovať projekt za 23 miliónov eur na hlavnej stanici, bola na základe týchto skutočnosti mimoriadne nízka,“ spomína Ftáčnik.

Zmena v postojoch magistrátu nenastala ani po tom, čo sa primátorom Bratislavy stal Ivo Nesrovnal. V rámci predvolebnej kampane síce avizoval, že po nástupe do funkcie hneď zruší nájomnú zmluvu, nakoniec sa tak nestalo.
Vysvietená Hlavná stanica v Bratislave.
Vysvietená Hlavná stanica v Bratislave. (zdroj: TASR)

Nesrovnal si počkal na oficiálne ukončenie nájmu v roku 2016. „Či investor bude mesto žalovať, to uvidíme. Myslím si, že si mesto splnilo svoje záväzky, bolo súčinné, ústretové, vyzývalo a čakalo,“ povedal mestským poslancom koncom roka 2016 vtedajší primátor.

Reakcia investora na seba nedala dlho čakať. Uvádzame ju v skrátenej verzii: „V prípade, že hlavné mesto SR Bratislava bude pokračovať v doterajšom prístupe, otvorí priestor na vznik najväčšieho súdneho sporu v histórii mesta, dlhodobo zablokuje možnosť komplexnej revitalizácie predstaničného priestoru a prinesie mestu reputačné riziko vzhľadom na narušenie dôvery investorov, ktorí majú záujem realizovať svoje projekty v hlavnom meste SR Bratislava.“

Transprojekt tiež zdôrazňoval, že „mesto neumožnilo nahliadnuť do zmlúv uzatvorených s tretími subjektmi v danom území a sabotovalo schválenie dodatku k zmluve o budúcej kúpnej zmluve ako kľúčového dokumentu, ktorý by jasne zadefinoval jednotlivé fázy realizácie projektu“.

Nebola to jediná rana pre developera. V roku 2017 vypovedali zmluvu s developerom aj ŽSR. Dôvodom rozviazania 50-ročného nájmu bolo nesplnenie podmienok developerom, ktorý mal odkryť vlastnícku štruktúru. Do konca júla 2017 sa Transprojekt nezapísal do registra partnerov verejného sektora, a tak železnice konali.

Vtedajší generálny riaditeľ ŽSR Martin Erdössy bol spokojný. „Verím, že týmto rozhodnutím sa nám rozviažu ruky a môžeme samostatne rozhodovať a konať vo veci rekonštrukcie hlavnej stanice v Bratislave, ktorá je dnes v stave, ktorý nezodpovedá úrovni modernej železničnej stanice,“ povedal.

Ballov komentár? „Vypovedanie zmluvy považujeme za krok pod vplyvom lobingu zo strany skupiny, v ktorej dlhodobo evidujeme silný záujem získať do vlastníctva toto developersky atraktívne územie,“ odkázal cez hovorkyňu. K právnej odvete sa však Transprojekt neodhodlal.
Patová situácia

Železnice síce bratislavskú hlavnú stanicu pred tohtoročnými majstrovstvami sveta v ľadovom hokeji vyčistili, ale problematickú lokalitu to nevyriešilo. Štátna firma teraz avizuje, že to chce zmeniť.

Jej hovorca Michal Lukáč vyťahuje zámer spraviť ďalšiu architektonicko-urbanistickú súťaž návrhov na revitalizáciu stanice Bratislava-hlavná stanica a Predstaničného námestia. Má sa tak stať v spolupráci s hlavným mestom a čo najskôr.

Ballo tvrdí, že rekonštrukcia stanice bez jeho účasti neprebehne. „Súd vydal neodkladné opatrenie, na základe ktorého sa musí mesto správať tak, ako keby bola zmluva (z roku 2006, pozn. red.) platná,“ zdôrazňuje. S tým, že ani nové vedenie hlavného mesta na čele s Matúšom Vallom s ním nespolupracuje.

Bratislavský magistrát ohľadom hlavnej stanice vedie s Ballovou firmou súdny spor. Nie je jediný. Ďalšie tri spory sa týkajú jeho firmy Intermont a projektu na Kamennom námestí a Astorky.

Podľa vyjadrenia vedenia mesta v súčasnosti v týchto konaniach prebieha dokazovanie. „Považujeme za predčasné predvídať úspešnosť v sporoch. Hlavné mesto uskutočňuje všetky dostupné právne kroky k tomu, aby v sporoch uspelo,“ píše v stanovisku pre INDEX.
Igor Ballo nad modelom projektu prestavby Hlavnej stanice.
Igor Ballo nad modelom projektu prestavby Hlavnej stanice. (zdroj: SME - Gabriel Kuchta)

Ballo stále verí, že sa s mestom dohodne a že projekt zrealizuje. „Môžem dať verejný sľub, že stanicu nebudem stavať ani developovať ja. Stále evidujem záujem veľkých spoločností, ktoré by do projektu vstúpili po tom, ako by boli vyriešené všetky spory,“ hovorí podnikateľ.

Ako príklad uvádza spoločnosť UDI. Keď však INDEX kontaktoval jej vedenie, či má o dostavbu stanice záujem, odpovedať odmietla.

Ballo tvrdí, že nechce nikoho vydierať. „Do projektu som investoval veľa energie, financií aj času. Svoje záväzky som splnil a súdne rozhodnutia sú na mojej strane. Neexistuje žiadny dôvod, prečo by sa projekt nemal zrealizovať,“ prízvukuje. Do projektu stanice podľa vlastných slov investoval minimálne 17 miliónov eur.
Neviditeľné výsledky

Fakt je, že Ballove firmy neprežívajú ideálne obdobie. Väčšine v posledných rokoch výrazne klesli tržby a niektoré majú existenčné problémy.

Napríklad spoločnosť Intermont je v konkurze. Podľa podnikateľa v ňom skončila pričinením bratislavského magistrátu. Intermont mal stavať podzemné garáže na Kamennom námestí v centre hlavného mesta, no primátor Ftáčnik ich stopol.

Obe strany sa sporia o zaplatené nájomné. Aj v tomto prípade vydal súd predbežné opatrenie, ktoré blokuje akúkoľvek stavebnú aktivitu v lokalite.
Súvisiaci článok Legendárna Astorka má nového majiteľa. Predali ju v dražbe Čítajte

V konkurze skončila aj spoločnosť I.P.R. Slovakia, ktorá sa po novom volá Gallard. Firma mala okrem iného rekonštruovať divadlo Astorka. Ballo tvrdí, že v tejto firme pôsobil len ako konateľ do roku 2013: „Je to spoločnosť môjho obchodného partnera, s ktorým sme sa biznisovo rozišli.“ Firma nedávno v dražbe o budovu divadla prišla.

Aj tržby ďalších firiem podnikateľa majú oproti minulosti zanedbateľnú výšku. V ostatných rokoch došlo k rozpredaju projektov, ktoré Ballo pripravoval. Proxenta od neho kúpila pozemky a stavebné povolenie k projektu na Račianskom mýte (dnes Proxenta Residence), ako aj pozemky na Námestí 1. mája.

Posledným známym projektom, ku ktorému sa Ballo verejne hlási, je Astoria Palace z roku 2009. Zelenú kocku na Poštovej ulici podľa neho prevzal jeho obchodný partner a nemá s ňou nič spoločné. „Od začiatku patrila niekomu inému, stavali sme ju, ale majiteľom je dodnes profesor Engel z Poľska,“ konštatuje.

Argument, že za ním nie je nijaká práca, Ballo odmieta. „Postavili sme a skolaudovali projekty v celkovej hodnote 130 miliónov eur. Aj naďalej robím projekty, len sa k ním otvorene nehlásim,“ hovorí.

Problém vidí v negatívnom vnímaní svojej osoby. Tvrdí, že jeho meno sa vďaka mediálnemu lynču stalo nežiaduce. „Keď sa niekde objaví, dvere sa automaticky zatvárajú,“ presviedča.
Hlavná železničná stanica v Bratislave.
Hlavná železničná stanica v Bratislave. (zdroj: SME - Jozef Jakubčo)

„Viete, kde sa stala hlavná chyba? Že som v roku 1999 kopol do niečoho, čo dnes chce mať každý,“ hovorí. Okolo stanice sa podľa neho motali najznámejší developeri aj finančné skupiny. Ich ponuky však vraj odmietol. „Ponúkali mi niekoľko miliónov, ale jednak tieto ponuky ani zďaleka neodrážali výšku našich investícií a ani nereflektovali moju prioritu projekt zrealizovať,“ tvrdí.

S poznámkou, že s jeho firmami to ide dole kopcom a že jeho skupina, ako aj on sám majú možno najlepšie roky za sebou, nesúhlasí. „Ja mám dobré časy ešte len pred sebou. Začnú sa mi vtedy, keď sa konečne s mestom dohodneme,“ hovorí.

A opäť presviedča, že má na stanicu nárok. Oháňa sa súdnymi rozhodnutiami a tvrdí, že je jeho „najvyššou prioritou dohodnúť sa s vedením mesta okamžite, ako splní svoje právoplatné záväzky plynúce zo zmluvy“.

Ballo si myslí, že bez splnenia záväzkov mesta neexistuje dôvod na to, aby sa z projektu stiahol. „Počas celého tohto obdobia chcem projekty zrealizovať a to platí aj dnes,“ opakuje.

Či nájdete na magistráte niekoho, kto jeho slovám uverí, je málo pravdepodobné. Najmä ak jeho firmy mali niekoľko príležitostí, aby projekt zrealizovali. Vždy to dopadlo rovnako. Nakoniec reálny stav stanice a jej okolia posudzujú tisícky cestujúcich každý deň.

Čítajte viac: https://index.sme.sk/c/22225767/investo ... z62Rhz4sEM