Banky na bytoch zarobia dvakrát

[Dialniciar]

http://www.metrostav.sk/sk/aktuality/ak ... tail?id=51


Banky na bytoch zarobia dvakrát

dátum: 4. 7. 2006

Zdroj: www.eTrend.sk

Rezidenčné projekty bankám zachutili, financujú developerov aj koncových klientov

[4.7.2006, TREND / ms, bs]

Vlani sa na Slovensku dokončilo 15-tisíc bytov, stavať sa ich začalo zhruba o päťtisíc viac. Takéto tempo rezidenčnej výstavby si krajina od vyhlásenia nezávislosti v roku 1993 nepamätá.

No netreba podliehať eufórii. Vo väčšine štátov Európskej únie sa buduje podstatne viac. A aj bez porovnávania medzinárodných štatistík je zrejmé, že situácia má k optimizmu ďaleko.

Dopyt po bytoch neklesá, skôr naopak. Ponuka novostavieb hoci rastie, ho nedokáže uspokojiť. Navyše, výstavba neprebieha po celom Slovensku rovnomerne. Trh ťahá Bratislava, viaceré regióny sa len pomaly zobúdzajú.

V súčasnosti na tisíc obyvateľov Slovenska pripadá 310 obývaných bytov. V krajinách EÚ ich na začiatku milénia bolo štyristo. Čo je cieľ, ktorý si výhľadovo stanovil rezort výstavby a regionálneho rozvoja. Ako ho dosiahnuť?

Určitú rezervu má krajina v tom, že v každej desiatej rezidencii sa dlhodobo nebýva vôbec. Či už pre neukončené dedičské konanie alebo pre zlý technický stav. No zaostáva najmä výstavba nových bytov.

Minuloročná intenzita bytovej výstavby predstavuje 2,76 bytu na tisíc obyvateľov. Podstatne viac sa stavia v Česku či v Poľsku. O Španielsku a Írsku, ktoré zažívajú rezidenčný boom, nehovoriac.

Ak sa chce Slovensko dostať na úroveň únie z konca uplynulého storočia, malo by sa stavať 25-tisíc bytov ročne. Podstatnému zrýchleniu tempa v nasledujúcich troch až piatich rokoch však verí málokto.

Hlavná štátna radkyňa rezortu výstavby Elena Heinzlová predpokladá, že ročne sa aj pri optimistickom variante postaví nanajvýš 17-tisíc bytov. Konkrétne číslo bude podľa nej závisieť nielen od hospodárskeho rastu a investícií v regiónoch: "Veľa napovie zloženie budúcej vlády."

Dôvod na mierny optimizmus dáva meniaca sa štruktúra nových bytov. V minulosti vznikali najmä v rodinných domoch, ktoré vývoj na trhu ovplyvňujú len minimálne. Až na zriedkavé výnimky sa stavajú priamo pre koncových zákazníkov, či už na kľúč alebo svojpomocne. A na voľný trh nových rezidencií sa nedostanú - odhad TRENDU hovorí o dvoch tretinách všetkých dokončených bytov.

To sa začína meniť. K slovu sa viac dostávajú bytové domy. Pod odklon od tradičného modelu sa podpísali najmä dva faktory. Po prvé, rozbieha sa výstavba komunálnych bytov vo väčších i menších obciach po celom Slovensku.

Po druhé, pribúdajú nezávislé developerské projekty. Najmä v Bratislave, ku ktorej sa v poslednom období pridáva Trnava a Žilina. Regióny ťažiace z príchodu nového strategického investora.
Tak či onak, tretina bytovej výstavby sa nateraz realizuje v hlavnom meste. Počet dokončených i rozostavaných bytov v ňom medziročne rastie v desiatkach percent. Naopak, napríklad banskobystrický región dlhodobo stagnuje.

Tisícku novovybudovaných rezidencií tam naposledy zaregistrovali pred štyrmi rokmi. Obdobné výsledky zabrzdeného vývoja možno sledovať v Košickom kraji. I keď mierny nárast začatých projektov dáva nádej, že sa situácia začne otáčať.

Do regiónov sa developeri príliš nehrnú. Ceny bytov, a teda aj vlastné marže by museli nastaviť podstatne skromnejšie ako v Bratislave. Hoci stavebné náklady sú v celej krajine približne rovnaké.

A aj banky sa k projektom mimo hlavného mesta stavajú rezervovane. Sú rizikovejšie, v krajoch sa byty predávajú ťažšie, tvrdí vedúca oddelenia projektového financovania a syndikácií Tatra banky Slávka Nagyová.

I keď uznáva potenciál miest, ktoré v poslednom čase privítali veľkých investorov. Oživenie predpokladá tiež v Košiciach, druhom najľudnatejšom sídle Slovenska.

Čísla dávajú jej očakávaniam za pravdu. Vlani sa v Košickom kraji začalo stavať vyše 1 200 bytov. O pätinu viac než v roku 2004. Nové projekty pribúdajú po celom meste. Napríklad na Sídlisku dargovských hrdinov finišujú s bytovým komplexom, ktorý ešte v 90. rokoch rozbehli Košické pozemné stavby.

Tie však skrachovali a rozostavané byty niekoľko rokov chátrali, kým sa ich ujala spoločnosť Artplast-Sk z Kysuckého Nového Mesta. Časť bytov už obývajú noví majitelia, zvyšok je tesne pred dokončením.

Obdobne je na tom obytný súbor, rastúci na Sídlisku Košického vládneho programu. Okrem toho, pre rezidencie sa črtajú celkom nové lokality. Napríklad v areáli skrachovaného pivovaru neďaleko zimného štadióna má vyrásť nová štvrť s kanceláriami, obchodmi a bytmi.

Kto je kto v rezidenčnom developingu

Na trhu výstavby bytov pôsobí podstatne viac hráčov ako v oblasti komerčných realít. I keď prostredie sa postupne štandardizuje. Referencie a značka sa stávajú čoraz dôležitejšou súčasťou rezidenčného biznisu. A lokálnym firmám nastupuje konkurencia spoza hraníc.
Časť developerov prišla do realitnej brandže z iných odvetví. Do zámerov zhodnotiť zarobené milióny investíciou do bytového projektu ich pred pár rokmi nalákali dvojciferné marže.

Napríklad pôvodne softvérová spoločnosť Asset cez dcérsku spoločnosť East-West Development zastrešuje bytový komplex Rozadol v Bratislave a dva tucty rekreačných rodinných domov v Donovaloch. V info-komunikačnej brandži začínal spolumajiteľ Ditecu Peter Lukeš, ktorého CW Invest riadi projekt rodinných domov v Čiernej Vode blízko hlavného mesta.

Rozsiahle ambície v biznise s novými bytmi netají finančná skupina J&T. Popri kanceláriách sa orientuje na vznikajúci segment luxusných rezidencií. Vo svojej vlajkovej lodi River Park a v karloveskom ramene na bratislavskom nábreží Dunaja postaví niekoľko stoviek apartmánov. O bývanie vysokého štandardu sa zaujíma aj HB Reavis, ktorý má za sebou niekoľko úspešných komerčných projektov.

Silným hráčom s domácim pasom sa plánuje stať Cresco Development, ktoré spolupracuje s globálnym Quinlanom. Developerský kolorit dopĺňa armáda malých a stredne veľkých firiem, ako sú Bytoč, Martinák či VAV Invest.

Do biznisu s novými bytmi sa viac ako doteraz chcú vrhnúť stavebné firmy, ktorým sa už zunovalo byť "len" dodávateľom prác pre developerov. Najďalej sa dostal bratislavský ZIPP, ktorý prvý bytový dom vo vlastnej réžii dokončil pred piatimi rokmi.

Po Bratislave sa odvážil sa aj do regiónov, nedávno dokončil sedemdesiat bytov v Poprade. Ďalší hráč, Sibamac Bratislava, zasa prostredníctvom dcérskej spoločnosti buduje tristobytový projekt vo Svätom Jure.

Niekoľko rokov sa developmentu venujú Reding, Otyk Invest či Hílek. Pridala sa i slovenská odnož koncernu Skanska. A do nového biznisu sa púšťa stavebná jednotka Doprastav, ktorá vlastní jedného z najväčších českých developerov Metrostav.

Práve z Česka pribúda domácim podnikateľom najviac konkurentov - Sekyra Group, Geosan, Finep. Už dlhšie sa na Slovensku etabluje francúzsko-česká Orco Group, ktorá v Bratislave pripravuje luxusný obytný súbor Parkville.

Najväčšou rybou spomedzi zahraničných developerov je írska spoločnosť Ballymore Properties, ktorá v hlavnom meste stavia nábrežnú štvrť Eurovea.

Bankové portfólio rezidenčných projektov

Počet bytov Schválené úvery (mil. Sk) Rozloha projektov (m2)
2005 2004 Zmena (%) 2005 2004 Zmena (%) 2005 2004 Zmena (%)
1. Slovenská sporiteľňa 1 886 307 514,3 2 569 263 878,7 110 000 13 550 711,8
2. Tatra banka 930 140 564,3 1 785 205 770,7 107 600 12 300 774,8
3. Unibanka 825 522 58,0 1 277 742 72,0 77 814 52 170 49,2
4. Istrobanka 414 - - 450 - - 33 000 - -
5. HVB Bank Slovakia 286 66 333,3 1 160 292 297,3 92 177 n n
6. ČSOB n - - 262 - - n - -
7. VÚB n n n n n n 60 000 12 000 400,0

Pozn.: OTP Banka Slovensko, Dexia banka Slovensko a Ľudová banka údaje o financovaní bytových projektov neposkytli

PRAMEŇ: údaje poskytnuté bankami, TREND TOP v stavebníctve a realitách 2006
Ilustračné foto - Andrej Balco

© 2005 Metrostav, člen DDM Group