Nové skupiny tuho bojujú o realitný trh

[fh]

Nové skupiny tuho bojujú o realitný trh
Zlatá baňa láka nových odvážlivcov z radov finančných a podnikateľských skupín. Zlato však dochádza
[11.4.2008, TREND / Peter Kremský]
S hospodárskym rastom, ktorý zažíva Slovensko v tomto desaťročí, sa z budovania nehnuteľností stal veľký biznis a z realitného trhu eldorádo zlatokopov. Správy o výnosnosti tejto zlatej bane sa šíria a to priťahuje nových záujemcov o zbohatnutie. No ich pozícia je už ťažšia a čoskoro môžu zistiť, že zasľúbenú zem objavili príliš neskoro.

Keď v roku 2000 maďarský TriGránit postavil bratislavské nákupné centrum Polus, analytici krútili hlavami nad prehnanou odvahou a precenením potenciálu slovenského trhu. Podobné to bolo v prípade Auparku. Ani nehovoriac o prvom biznis centre na Prievozskej ulici, otvorenom v januári 1997. Všetko sa však podarilo prenajať, zaplniť, až na výnimky sa predali aj byty v lepších, horších a dokonca aj vo veľmi zlých projektoch. Silný rast ekonomiky, tvoriaci výrazný dopyt po nových budovách, si žiada nové stavby. A kde je dopyt a ponuka nestíha, stúpajú ceny. I keď najlepšia vlna už odoznela.



Štedré začiatky

Kancelárie v prvých slovenských biznis centrách sa prenajímali za ceny okolo 30 eur za štvorcový meter mesačne, pričom za euro sa platilo vyše 40 korún a stavebné práce boli oproti súčasnosti na približne polovičných cenách. Dnes developerom stačí aj desať eur a hovoria o poklese k šiestim až siedmim, ak by sa konkurencia príliš pritvrdila. Jasne to naznačuje, aké vysoké boli koncom 90. rokov zisky pri budovaní kancelárskych, logistických a obchodných budov. Neskôr rast cien bývania vyniesol do pozornosti investorov aj rezidenčné projekty.

K prvým developerským spoločnostiam patrili menšie stavebné firmy či skupiny, ktoré zarobili najmä na informačných technológiách a potrebovali získané prostriedky diverzifikovať do iných odvetví. Patril k nim napríklad Asset Soft (súčasné Asseco), Softip, Delta Electronic Services (Ness), Columbex alebo Ditec. Na priemyselných a menších kancelárskych projektoch vyrástla spoločnosť IPEC bývalého podpredsedu vlády a šéfa stavebnej spoločnosti Hydrostav Ivana Čarnogurského. Na prvých biznis centrách zasa súčasná developerská jednotka na Slovensku HB Reavis Group.

Vznikla ako jedna z viacerých firiem spoluvlastníkov Assetu, ktorý v 90. rokoch dodával informačné riešenia pre Slovenskú sporiteľňu. Ďalšou takouto firmou je Immofin, developer obytného súboru Rozadol. Na počítačoch vyrástli aj majitelia Columbexu Michal Lazar a Peter Lukeš, ktorého ďalšou IT firmou je Ditec. Podieľali sa na prvých biznis centrách a v súčasnosti vlastnia skupinu Immocap s projektmi prestavby Kúpeľov Centrál alebo výstavby obrovského bytového projektu v bratislavskom Prievoze.



Kompletnú tabuľku získate kliknutím.

Malými developerskými začiatkami so skupovaním pozemkov, výstavbou inžinierskych sietí i rodinných domov a postupným zhŕňaním kapitálu naopak v minulom desaťročí prešli dnes známe skupiny ako Grunt, Cresco, Atlas Real, Vodotika alebo Iuris. Dopyt po takýchto nehnuteľnostiach bol vtedy ešte slabý, keďže nefungoval bankový systém a nebol schopný úverovať podnikateľské plány developerov ani potreby bývania zákazníkov.

Nové časy

No začiatkom storočia sa s príchodom zahraničných investorov zvýšil dopyt po kvalitných kanceláriách, moderných obchodoch i novom bývaní. Lákavé zisky prilákali zahraničných hráčov ako TriGránit podnikateľa Sándora Demjána, rakúsko-slovenský BZ podnikateľa Marka Zvaru (napríklad Tatracentrum alebo Koloseo), francúzsky Campenon (nákupné centrum Danubia) alebo rakúsku Soraviu bratov rovnakého mena, ktorá postavila nákupné centrá pri Zlatých pieskoch.

Neskôr sa k nim pridala domáca finančná skupina J&T, ktorá sa do biznisu postupne dostala cez získanie výskumných ústavov na bratislavskej Patrónke. Tieto areály postupne prestavuje na obrovské kancelárske centrá. Pustila sa aj do obytných projektov, ako bolo napríklad Karloveské rameno, rekonštrukcie bývalého Presscentra a počas najbližších piatich rokov sa do realitných projektoch v Česku i na Slovensku chystá vložiť 1,2 miliardy eur (40 mld. Sk). Skupina si vyberá najmä luxusnejšie projekty, ako je napríklad River Park, Panorama City a ďalšie územia čo najbližšie k centru Bratislavy.



Začiatkom tisícročia sa začali o nehnuteľnosti zaujímať aj skupiny založené na politických kontaktoch ich zakladateľov – k nim patria Vladimír Poór, Vladimír Lexa, Július Rezeš či Juraj Široký. Prvý z nich má byť napríklad za spoločnosťou Euro Max Slovakia, developerom ôsmich nákupných centier Max po celom Slovensku. Euro Max patrí k firmám, ktorým sa darí predávať svoje „výrobky“ – štyri prvé obchodné domy sú už na konte GE Real Estate a štyri ďalšie sú na ceste.

Až v polovici tejto dekády si Slovensko vďaka ekonomickému rastu a členstvu v EÚ všimli najkonzervatívnejšie realitné spoločnosti. Aktivity tu rozbehli napríklad rakúski realitní hráči Meinl, CA Immo a Immoeast, britské, írske, poľské a početné české firmy. Spektrum dopĺňajú realitné spoločnosti stavebných firiem ako Skanska, Doprastav, ZIPP-Strabag, Skybau alebo CISS či bánk ako Tatra Residence a Immorent.

Vtedy vábivú vôňu drahých štvorcových metrov zacítili takmer všetky väčšie slovenské finančné skupiny. Do developovania nehnuteľností sa pustili Penta, Arca Capital, Grafobal Ivana Kmotríka či HS Development Ladislava Krajňáka a Juraja Kamarása. Vynárajú sa aj „duchovia“ z minulosti – za spoločnosťou DH Finance, ktorá sa chystá stavať nákupno-zábavné centrum v Dolnom Kubíne, je napríklad František Hodorovský s vplyvom v medzičasom skrachovanej Slovenskej kreditnej banke. Košičan Július Rezeš zasa v spolupráci s J&T rekonštruuje svoje hotely v Tatrách a Košiciach.

Zlaté žily

Základný scenár vstupu finančnej skupiny do realitného biznisu je nakúpiť cenné aktíva. Nezriedka ich má už z minulosti v podobe pozemkov v širšom centre Bratislavy alebo iných miest či nevyužívaných priemyselných objektov, ktoré môžu byť dobrými lokalitami pre nákupné alebo logistické centrá. V Bratislave je takým bývalý areál Danubius Elektrik pri Račianskej ulici. Dlho pustol, kým cena pozemkov pod ním developerom nezavelila pustiť sa do projektu ich výrazného zhodnotenia.



Druhý krok je vytvorenie projektu, na čo si nováčik v brandži zvyčajne objednáva špecialistov z oblasti urbanizmu, architektúry a stavebníctva. Potom nasleduje manažovanie stavby a predaj projektu. Sú to činnosti, na ktoré si možno najať externé špecializované firmy. Príkladom je predaj obytného komplexu Koloseo, ktorý v polovici tohto desaťročia vybudovala v bratislavskom Novom Meste developerská firma BZ. Keďže sa dovtedy venovala skôr administratívnym budovám, najala si na propagáciu a predaj bytov realitnú firmu Bond. Tá mala na starosti celý odbyt až po odovzdávanie bytov novým obyvateľom.

Noví hráči prichádzajúci do realitného biznisu sa v tejto oblasti zvyčajne usilujú zainvestovať peniaze zarobené v iných odvetviach a vytvoriť si tak ďalší pilier prosperity. Typické finančné skupiny ako J&T, Penta, Arca alebo Koruna Invest vytvorili svoj kapitál najmä obchodom s akciami, nákupom a predajom aktív, privatizáciou a ďalším predajom firiem či finančným manažmentom a poradenstvom.

Ďalšou sortou sú spomínané firmy z IT oblasti. Jednou z nich je napríklad skupina LB, čo je skratka softvérovej spoločnosti Luka&Bramer. Neskôr sa táto firma začala venovať aj budovaniu call centier, vytvorila splátkovú firmu Pohotovosť, získala spoločnosť Športka a založila developerskú LBG Byty. Okrem rozsiahlej výstavby apartmánových bytov na severnom Slovensku má projekty aj v Piešťanoch a Bratislave.

Podobným prípadom je skupina Diverso s koreňmi vo firme Ness s projektmi od obytného vežiaka Universo v Bratislave cez Žilinu až po tatranské areály víkendových apartmánov. V nich sa spojila s ďalším IT rentierom Danielom Dobrotom, ktorý kedysi vlastnil firmu Softip. Okrem aktivít s Diversom má aj ďalšie v skupine Credo, kde sa spojil s poľskými partnermi v iných projektoch pod Tatrami i pri výstavbe bytov v Košiciach. Skupina bývalého šéfa Orangeu Ladislava Reháka sa do biznisu dostala kúpou pozemkov v bratislavskom Podhradí, kde rozvíja projekt Vydrica.



Z priemyslu do realít

Veľmi silní sú priemyselní magnáti, ako napríklad Ivan Kmotrík a jeho Grafobal Group. V spolupráci s ďalšími partnermi sa pustil do budovania veľkých bytových a polyfunkčných projektov v bratislavskej Rači a v Banskej Bystrici. Najväčšou akciou má byť prestavba futbalového štadióna Artmedia na petržalskom brehu Dunaja za Starým mostom. Za sedem miliárd korún by sa z neho mal stať areál s kanceláriami, bytmi a športoviskami. Dominantou bude takmer 30-poschodová GG Tower, jedna z najvyšších v Bratislave s prvým slovenským hotelom Hilton.

Skupina Futuris, ktorá chystá projekt Slovany pri Račianskej ulici a Lipový park v zóne Apollo, patrí zasa bývalému majiteľovi Slovakofarmy Hlohovec Ondrejovi Gattnarovi a bývalému viceprezidentovi Slovenskej poisťovne Vladimírovi Vrtiakovi. Zaujímavý je pôvod Eastfield Group, ktorá pripravuje jeden z najväčších bratislavských projektov Nové Vajnory na bývalom športovom letisku za niekoľko miliárd korún. Jej väčšinový majiteľ Igor Ledecký pracoval v 90. rokoch v Rusku okrem iného aj pre českého miliardára Petra Kellnera. Zarobené peniaze sa okrem vinárstva chystá investovať do nehnuteľností. Prvou bol Erdödyho palác v centre Bratislavy, ktorý skupina kúpila a zrekonštruovala, ďalšími sú aktivity v Bratislave i Košiciach. Vo vajnorskom projekte sa Eastfield spojil s britskou spoločnosťou Atlas Estates, ktorá má vďaka svojim skúsenostiam zabezpečiť developerské aktivity.

Priemyselné aktivity a zisky priviedli do realitného sveta skupinu Vladimíra Lexu, ktorá už dlhšie podniká v hotelierstve. Patrí jej aj chemická fabrika Gumon – posledná ešte vyrábajúca v širšom centre Bratislavy. No už sa pripravuje jej prestavba na polyfunkčný komplex Klingerka za zhruba osem miliárd korún. V tomto projekte sa Lexovci spojili so skupinou Koruna Invest, vlastníkom susedných pozemkov. Tá má zasa svoj pôvod v obchode s cennými papiermi.



Spomenúť treba biznismenov L. Krajňáka a J. Kamarása, ktorých kariéra sa začala za čias vlády Vladimíra Mečiara. Ich firma City Servis, vlani premenovaná na Hutné Stavby Development, dlhšie vlastnila viacero budov v Košiciach. Nedávno ich vymenila za podiel v spoločnom podniku s holandskou skupinou MEI, developerom petržalského projektu Vienna Gate. Spolu chcú vybudovať Lipový park II. v zóne Apollo. HS Development má však aj viacero vlastných plánov v Košiciach a chystá sa na prestavbu najväčšieho slovenského autocampingu Eurocamp FICC v Tatranskej Lomnici na areál dovolenkového bývania a športu.

Nehnuteľnosti mimoriadne priťahujú skupiny napojené na súčasných alebo bývalých politikov. Šéf SNS Ján Slota býva považovaný za ochrancu majiteľa žilinskej Slovenskej investičnej a realitnej spoločnosti (SIRS), ktorá je za viacerými realitnými projektmi v metropole severu Georga Trabelssieho. Do tohto odvetvia vlani dokonca osobne vstúpili synovia J. Slotu, keď ich firma Loki odkúpila rozostavaný prominentný žilinský vežiak Amfiteater od izraelského developera.

Už dlhšie sa venuje developerským aktivitám aj Juraj Široký. Koncom 90. rokov rozvíjal bratislavské „Beverly Hills“ – Strmé vŕšky v Záhorskej Bystrici. Neskôr získal časti žilinskej stavebnej firmy Váhostav a pustil sa do budovania diaľnic i realitných projektov. Stavia napríklad obytný súbor pre manažérov Kie na Čiernej Vode, ktorého objednávateľom je Ministerstvo hospodárstva SR. Jedným z jeho vlastných projektov je obytná zóna v Tepličke nad Váhom, kde Váhostav SK postavil vyše 70 radových domov, ďalší je bytový dom Panoráma nad bratislavskou Karlovou Vsou. Najnovšie jeho firma Wigro Trade získala areál mlynov a pekární vedľa Račianskej ulice od Andreja Babiša. Potom, čo sedemkrát vyhoreli, ich začala búrať. Zatiaľ nevedno, čo nové tam vyrastie.

Neznáma pôda

Nových hráčov do odvetvia lákajú dobré marže a hlavne trvalý rast hodnoty nehnuteľností. Riaditeľ odboru Real Estate Penta Investments Juraj Šaštinský hovorí, že ako investičná spoločnosť vždy v určitých obdobiach zvažujú, do čoho sa v najbližších rokoch oplatí investovať, na čo sa zamerať. Konkurenciou sú v ich prípade priemyselné parky, energetika, zdravotníctvo. „Ponuky vstúpiť do tohto biznisu boli už dávno, opatrne sme to však zvažovali, pretože to bola neznáma pôda,“ spomína.

Nakoniec sa však potenciál biznisu ukázal zaujímavý. Zhodnotenie investície sa podľa J. Šaštinského v súčasnosti pohybuje okolo 30 percent, pri obytných projektoch to môže byť aj vyše 50 percent. Výnosy zvyšuje, ak sa pozemky podarí získať za nízke ceny, čo je prípad odkúpenia areálov skrachovaných podnikov z konkurzu či od reštituentov nezorientovaných na trhu. Pre finančne silné skupiny získavajú pozemky často menšie firmy, ktoré sa špecializujú práve na výkup a sceľovanie parciel, ktoré potom posunú silnejším hráčom.



V súčasnosti je jedna zo skupín intenzívne hľadajúcich pozemky pre developerské zámery Istrokapital, silno nakupuje aj Penta, HB Reavis Group alebo skupina Opera Reform zložená z ľudí okolo Immofinu. V tendri na predaj areálu Bratislavskej teplárenskej na Čulenovej ulici napríklad na jeseň Penta prebila ponuky konkurentov podľa nich prehnanou cenou. „Išlo nám o to, aby sme sa do tej lokality dostali,“ vysvetľuje J. Šaštinský. Penta tam plánuje urobiť „ukážkový projekt“ a chce si tam zriadiť aj sídlo. „Asi preto sme boli ochotní zaplatiť viac ako naši súperi,“ dodáva.

Najväčší problém nových hráčov je však potreba vybudovať riadiaci tím pre novú oblasť podnikania. Odborníkov na reality je na Slovensku málo a hľadajú sa ťažko. Developeri sa často učia na vlastných chybách. Ani Penta nebola spokojná so spoludevelopovaním Digital Parku I. s českou stavebnou spoločnosťou Syner. Do druhej etapy sa už púšťa sama, s vlastným tímom. „Naše prístupy boli odlišné, lepšie sa nám to bude robiť samým,“ myslí si realitný šéf Penty.

Neskúsení prišelci

Nováčikovia v realitnom biznise nemajú u starej gardy príliš dobrý kredit. Nesú so sebou nálepku podnikateľov, ktorí sa pustili do biznisu iba preto, že je módny a sľubuje nadštandardné zisky. A veštia im rýchly koniec. „Klienti sú čopraz náročnejší, ich požiadavky pred dvoma rokmi a teraz sa nedajú ani porovnať,“ upozorňuje konateľ Gruntu Peter Uhlárik. „Na developera to kladie vyššie požiadavky, musí poskytnúť komplexný servis.“

Keďže noví si ho nestihli vybudovať, musia právnický, projekčný, finančný či marketingový servis kupovať, čo stojí peniaze a komplikuje život. Otvárajú sa tak nožnice medzi starými a novými, lepšími a horšími developermi. „Keď príde kríza a predajú sa len najlepšie projekty, my nebudeme tí, čo ju neprežijú,“ verí si P. Uhlárik. „Skôr tí, čo mali predtým mäsiarstvo a teraz sú v realitách.“ Ponuky na realizáciu projektov finančných skupín odmietajú, vstup do ich vlastných projektov ponúkajú skôr fondom a investičným spoločnostiam.



Zlatá baňa v realitnom odvetví sa postupne končí. Dôvodom je najmä príchod veľkých zahraničných investorov, ktorí stlačia výnosovosť odvetvia k západoeurópskym úrovniam a vďaka svojim vybudovaným servisným centrám poskytnú zákazníkom služby, s ktorými nováčikovia v realitnom biznise zatiaľ nemajú skúsenosti. Pre tých možnosť vstupu do zlatonosného obdobia zhasla pri vstupe Slovenska do Európskej únie. Ak v ňom predsa chcú dlhodobo podnikať, musia sa uspokojiť s čoraz nižšími výnosmi a čoraz tvrdšou konkurenciou.

Foto - Maňo Štrauch

Ilustračné vizualizácie - Panorama City, Slovany, Vydrica, Klingerka, Port, Grunt

http://reality.etrend.sk/131514/realitn ... ov-neskoro